Reforma Tributária e os Aluguéis

Afinal, o que muda para 2026?

17 de dezembro de 2025

O QUE MUDA COM A REFORMA TRIBUTÁRIA?

Atualmente, os valores recebidos a título de aluguel são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda, conforme o perfil do proprietário (Pessoa Física ou Pessoa Jurídica).

Com a Reforma Tributária, a locação de imóveis passa a ser considerada também uma operação onerosa, podendo, em determinados casos, sofrer a incidência dos novos tributos criados:

CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços (federal)

IBS – Imposto sobre Bens e Serviços (estadual e municipal)

Esses tributos substituem, gradualmente, o PIS, COFINS e ISS. 

QUEM PODERÁ SER IMPACTADO?

De acordo com a legislação aprovada, somente estarão sujeitos ao IBS e à CBS os locadores que se enquadrarem em critérios específicos, tais como:

✓ PESSOA FÍSICA:

Será equiparada à Pessoa Jurídica apenas se cumprir cumulativamente:

- Receita anual de aluguéis superior a R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior, com origem em mais de 3 imóveis locados; - Receita superior a R$ 288.000,00 no ano corrente, independentemente da quantidade de imóveis. - Proprietários que não se enquadram nesses critérios permanecem tributados apenas pelo Imposto de Renda, como ocorre atualmente.

✓ PESSOA JURÍDICA:

Empresas locadoras (holdings patrimoniais ou empresas imobiliárias) já são automaticamente contribuintes dos novos tributos, observadas as regras de transição e redutores previstos em lei.

REGIME DE TRANSIÇÃO - PROTEÇÃO PARA CONTRATOS ATUAIS

A Reforma Tributária criou um Regime de Transição Opcional, que permite manter uma carga tributária reduzida, semelhante à atual (PIS/COFINS – 3,65%), desde que atendidos alguns requisitos legais, especialmente:

- Contratos de locação firmados até janeiro de 2025; - Registro do contrato em Cartório (Registro de Imóveis ou Títulos e Documentos) até 31/12/2025, nos casos exigidos pela lei; - Opção formal pelo regime de transição, conforme orientação contábil.

Este regime poderá ser aplicado:

- Até o fim do contrato, nas locações comerciais; - Até 31/12/2028, nas locações residenciais.

⚠️ Atenção: análise individual é essencial ⚠️

A Clarim Imóveis não possui acesso integral ao patrimônio total de seus locadores, nem a eventuais imóveis administrados por terceiros ou de forma particular. Por isso:

Cada proprietário deve consultar seu contador e/ou advogado tributarista de confiança, a fim de:

- Avaliar se se enquadra nas novas regras; - Analisar a viabilidade do regime de transição; - Estudar alternativas de planejamento patrimonial e tributário, como eventual estruturação via pessoa jurídica.

PAPEL DA CLARIM IMÓVEIS

A Clarim Imóveis permanece à disposição para:

- Prestar esclarecimentos gerais sobre a Reforma Tributária; - Apoiar na organização documental dos contratos administrados; - Auxiliar, quando solicitado, no encaminhamento para registro contratual, nos casos recomendados pelo profissional tributário do locador.

Ressaltamos que a responsabilidade pelo enquadramento tributário e recolhimento dos tributos é exclusiva do proprietário, conforme determina a legislação vigente.

Próximos passos recomendados

✔ Verifique sua receita anual de aluguéis ✔ Avalie a quantidade total de imóveis locados ✔ Consulte seu contador ou advogado tributarista ✔ Analise a possibilidade de adesão ao regime de transição ✔ Antecipe decisões até 31/12/2025, quando aplicável