Entenda como declarar imóvel no imposto de renda

Você sabia que a sua declaração de Imposto de Renda pode ser usada para adquirir financiamento de veículos, financiamento imobiliário e empréstimo bancário? Por esses motivos, além de evitar cair na malha fina, é importante você fazer uma declaração de Imposto de Renda bem completa. 

Portanto, se você comprou, vendeu, doou ou herdou um imóvel em 2020, precisa informar à Receita Federal, inclusive aqueles que ainda não o tenham quitado. Se o imóvel for financiado, é preciso prestar atenção a algumas especificidades: reformas, por exemplo, também precisam ser declaradas. 

A declaração do IR 2021 deve ser realizada até o dia 30 de abril de 2021. Para te ajudar a fazer tudo corretamente e evitar a malha fina, nós preparamos este guia sobre como declarar imóveis no imposto de renda 2021. 

A seguir, você vai conferir o passo a passo de:

• Como declarar a compra de um imóvel?
• Como declarar a venda de um imóvel?
• Como declarar a doação de um imóvel?
• Como declarar um imóvel herdado?

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Compra de imóvel

O imóvel deve ser declarado na seção “Bens e Direitos” do imposto de renda, usando o código adequado para cada tipo de propriedade. Assim, você deve selecionar o código do bem que vai declarar, por exemplo:

• 11 – apartamento
• 12 – casa
• 13 – terreno

O valor a ser declarado deve ser de acordo com o chamado “custo de aquisição”. Ou seja, declare a soma dos valores que você desembolsou para aquisição do imóvel até o dia 31 de dezembro de 2020, incluindo o valor da entrada, o FGTS utilizado, as parcelas do financiamento pagos até a data (considerando valor principal e juros) e os custos adicionais para utilização do imóvel. 

No campo “Discriminação”, insira o máximo de informações sobre imóvel, como endereço e dados do vendedor (CPF ou CNPJ). No caso de imóveis financiados, informe o banco que cedeu o empréstimo e as condições do financiamento, incluindo entradas, saldo de FGTS, doações, etc. 

Quanto mais informações você inserir, maior a credibilidade para a transação e para a sua declaração. No caso de contribuintes isentos da declaração de imposto de renda, só é necessário declarar a compra de imóveis com valor acima de R$ 300 mil.

Imóvel comprado em 2020 por meio de financiamento

Como explicamos anteriormente, no caso de imóveis financiados é necessário informar no campo “Discriminação” o banco que cedeu o empréstimo e as condições do financiamento, incluindo entradas, saldo de FGTS, quantas parcelas já foram pagas e quantas ainda restam a ser pagas, etc. 

Por exemplo, suponhamos que você comprou o imóvel por meio de um financiamento imobiliário em 2020. No campo “Situação em 31/12/2020” declare apenas os valores efetivamente pagos até a data (entrada e a soma das parcelas quitadas).

Mas atenção: não informe o valor que o imóvel vale, nem seu valor venal, apenas os valores que desembolsou. Se o imóvel vale R$ 1 milhão, por exemplo, mas você pagou apenas R$ 50 mil em 2020, este é o valor que deve ser declarado.

Caso o imóvel tenha sido comprado antes de 2020, basta somar o valor declarado em 2019 às parcelas pagas ao longo do ano passado.

Imóvel comprado por dois ou mais proprietários

Quando o imóvel foi comprado por mais de uma pessoa, no caso de casais ou sócios, por exemplo, todos os compradores devem declarar o bem em seus impostos de renda.

A diferença é que, nesse caso, cada um deve informar o valor correspondente à parte que tem do imóvel. Se um casal, por exemplo, comprou o imóvel de R$ 500 mil e cada um tem direito a 50% da propriedade, ambos precisam declarar apenas R$ 250 mil. 

Consórcio de imóvel não contemplado

Quem fez um consórcio para a compra da casa própria mas não foi contemplado até 31/12/2020 deve selecionar, na ficha “Bens e Direitos”, o código “95 – Consórcio não contemplado” e lançar apenas as parcelas pagas até 31/12/2020. Qualquer lance feito no mesmo ano precisam ser somados a esse valor. 

Se você já tinha o consórcio em 2019 ou antes, basta somar a quantia paga nos anos anteriores aos valores pagos em 2020.

No campo “Discriminação”, informe o nome e o CNPJ da administradora do consórcio, o tipo de bem (casa, apartamento ou terreno, por exemplo), o número da cota e a quantidade de parcelas já pagas e as que ainda faltam. 

Imóveis reformados

Quando existem despesas com reformas, como ampliações e pequenos reparos, é preciso declará-las no imposto de renda. 

Para isso, na ficha “Bens e Direitos”, escolha o código respectivo para o tipo do imóvel (casa ou apartamento, por exemplo), e no campo “Discriminação” informe tudo o que gastou com a reforma, incluindo custos com material de construção e mão de obra. 

É muito importante, ainda, compartilhar com a Receita Federal todos os recibos, notas fiscais e documentos que comprovem os gastos com as melhorias do imóvel. Na declaração, esses valores devem ser acrescidos ao custo de aquisição do imóvel, aumentando o valor a ser declarado. 

Por exemplo, se você adquiriu um imóvel no valor de R$ 500 mil e, em 2020, fez benfeitorias no valor de R$ 10 mil, na declaração deve informar R$ 510 mil como o valor final do imóvel.

No caso de reformas, é permitida a inclusão de gastos com:

• Construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes;
• Os gastos com pequenas obras, como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos, paredes;
• Os gastos com a realização de obras públicas como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de rede de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel.

Venda de imóvel

Se você vendeu um imóvel em 2020, antes de fazer sua declaração, utilize o Programa de Ganhos de Capital (GCap), disponibilizado gratuitamente pela Receita Federal. Com ele, é possível calcular o imposto obtido sobre o lucro na venda de um imóvel e importar esses dados para a declaração de Imposto de Renda.

Assim que os dados forem importados, o lucro obtido na venda do imóvel pode ser taxado em até 15% em imposto. Este valor será inserido automaticamente na ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”.

Caso a venda não sofra taxação, o valor será transferido automaticamente para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Na ficha “Bens e Direitos”, no campo “Discriminação”, você também vai precisar incluir dados sobre a operação financeira, como forma de pagamento e valor de custo. Também são exigidas informações técnicas do imóvel e quem foi o comprador. É dessa forma que a Receita cruza dados para descobrir se há inconsistências.

Venda de imóvel financiado

Se você vendeu um imóvel ainda não quitado em 2020, só precisa declarar a venda caso tenha obtido algum lucro com a negociação. 

Para isso, faça o cálculo com base nas parcelas efetivamente pagas do financiamento. Em seguida, declare o lucro pelo GCap, da mesma forma que faria na venda de um imóvel quitado (ver acima). 

Venda de imóvel com dois ou mais proprietários

Assim como na compra de um imóvel por duas ou mais pessoas, na venda de um imóvel com dois ou mais proprietários, todos devem declarar a transação em seus impostos de renda. 

Lembrando que o valor a ser declarado deve ser sobre o lucro obtido por cada pessoa e não sobre o valor total do imóvel.

Doação de imóvel

No caso de doação de um imóvel, é possível fazer a declaração de duas formas:

• Lançar o imóvel com o mesmo valor que constava na declaração do doador (o chamado custo de aquisição);
• Ou com o valor atualizado de acordo com a valorização imobiliária.

Caso as partes optem pelo valor atualizado de acordo com os valores de mercado, o doador deve calcular o ganho de capital e pagar imposto sobre essa operação, como se fosse uma venda. Essa operação também é realizada pelo GCap.

Se escolher doar pelo custo de aquisição, é preciso inserir o imóvel na declaração do donatário (quem recebeu o bem) pelo mesmo valor que constava na declaração do doador. Neste caso, nenhuma das partes precisa pagar imposto, ainda que ambas devam declarar a transferência do bem.

Imóvel herdado

Quem herdou um imóvel em 2020, deve ficar atento a algumas especificidades da modalidade na hora de realizar a declaração do bem no imposto de renda.

A herança não sofre taxações pelo Imposto de Renda. Porém, é tributada pelos estados por meio do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). Cada estado adota diferentes alíquotas e faixas de isenção.

No formulário do IR 2021, a herança deve ser declarada na linha “14 – Transferências Patrimoniais Doações e Heranças”, na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. É preciso informar o número do CPF e nome completo do doador.

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