Entenda os tipos de financiamento imobiliário

Na hora de financiar um imóvel, muitas dúvidas podem surgir durante o processo. Por isso, nós reunimos aqui os principais questionamentos sobre tipos de financiamento de imóveis para você se preparar melhor na hora de contratar.

Quem vai nos acompanhar é o Fábio Tadeu Araujo, sócio-diretor da Brain Bureau de Inteligência Corporativa. Aliás, se você ainda está na dúvida sobre comprar um imóvel, já começamos com uma dica!

“A compra de um imóvel vai muito além da questão econômica e financeira, depende do momento de vida. Os ciclos econômicos podem mudar rapidamente”, aponta Araujo.

Então, avalie o atual cenário do mercado imobiliário, como estão as taxas de juros e como está o seu planejamento financeiro para fazer um financiamento.

Como funciona um financiamento imobiliário?

Para comprar um novo imóvel, você tem a opção de financiar por meio de um banco. É como fazer um empréstimo. O banco escolhido irá pagar ao vendedor do imóvel o valor solicitado pelo comprador no financiamento. Depois, o comprador irá pagar ao banco o valor utilizado para quitar a dívida por meio do financiamento.

Quais tipos de imóveis posso financiar? 

É possível financiar a compra de qualquer tipo de imóvel em área urbana: casas, apartamentos, imóveis em condomínios fechados, galpões, terrenos e até imóveis comerciais. 

Porém, a maioria dos bancos não oferece financiamento para a compra de imóveis rurais, geralmente oferecem apenas opções de financiamento para reformas e outras melhorias. 

Então é preciso conferir se na instituição financeira escolhida quais são as possibilidades de financiamento de imóveis e quais são as regras específicas para cada caso.

A sua escolha do tipo de imóvel ideal depende do que te faz bem e há meios para conseguir uma boa moradia. Aqui no blog, nós já abordamos as vantagens de morar em casa em condomínio fechado, por exemplo. 

Confira abaixo quais são os tipos de financiamentos e, a seguir, os sistemas de cobrança e recursos que podem ser utilizados para quitar as parcelas!

Quais são os tipos de financiamentos?

Há duas modalidades de financiamento imobiliário: Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

Pelo SFH é possível financiar imóveis residenciais de até R$ 1,5 milhão, com juros de até 12% ao ano. Os fundos são provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

E pelo SFI você pode financiar imóveis residenciais acima de R$ 1,5 milhão, ou qualquer outro tipo de imóvel que não se encaixe no SFH. Aqui o fundo é proveniente do Mercado de Capitais e também possui juros de até 12% ao ano.

Sistemas de cobrança 

Existem três sistemas de cobrança e você deve escolher um deles para ser aplicado no seu financiamento:

Tabela Price

As prestações possuem valor fixo com os juros já embutidos, na composição das parcelas os juros são decrescentes e as amortizações crescentes.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Nesse caso, o valor das parcelas diminui com o passar do tempo. Isso porque, como o nome já indica, o valor da amortização é constante e somente os juros diminuem. 

Sistema de Amortização Crescente (SACRE)

Esse sistema é uma união entre a Price e a SAC. No começo, as parcelas terão um valor mais alto e a partir de certo momento começam a diminuir. Isso porque o valor da amortização cresce ao longo do tempo, enquanto os juros diminuem. Num determinado momento, o valor da amortização para de crescer e começa a diminuir.

De acordo com Araujo, o financiamento mais recomendado é o da categoria SAC, “pois as parcelas vão decrescendo, enquanto na Tabela Price, por exemplo, o saldo devedor possui grande risco de alta”, explica.

Além disso, Araujo também orienta que você busque fazer uma simulação de financiamento, para comparar diferentes sistemas de amortização e entender o formato mais vantajoso ou seguro para você.

Financiamento com IPCA

Essa é a nova linha de financiamento imobiliário da Caixa, que possui o IPCA como indexador, prometendo juros menores, que vão de 2,95% a 4,95% ao ano. Com ela, a expectativa é que o valor das prestações reduza de 30% até 50%.

O financiamento imobiliário com IPCA como indexador é válido para contratos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). 

Nessa modalidade de crédito imobiliário da Caixa, você pode usar o FGTS para comprar um imóvel de até R $1,5 milhão, que se encaixa no Sistema Financeiro da Habitação (SFH). 

A seguir, você vai entender melhor os recursos que pode utilizar para financiar um imóvel pelo SFH.

Recursos para financiar um imóvel pelo SFH

Se você pretende comprar um imóvel que se encaixa nas regras do SFH, saiba que, além do sistema de amortização das parcelas, você pode usar alguns benefícios para te ajudar na compra do imóvel novo.

Casa Verde e Amarela (substituto Minha Casa Minha Vida)

É o novo programa do Governo Federal, substituto do Minha Casa Minha Vida, que oferece melhores condições para financiamento de moradias para famílias de baixa renda. 

As taxas de juros do Casa Verde e Amarela são consideradas as menores do mercado, o atendimento é especializado e a compra do imóvel pode ser em área urbana.

As vantagens de comprar um imóvel financiando pelo programa Casa Verde e Amarela, são: 

• Condições de financiamento de acordo com a faixa de renda: as condições de pagamento e taxas de juros são definidas de acordo com a renda bruta mensal da sua família.
• Financiamento de moradia em área urbana: você pode financiar a compra de um imóvel novo, usado, ainda em fase de construção ou reformar uma moradia.
• Caixa de Olho na Qualidade: o programa Casa Verde e Amarela continua contando com o Caixa de Olho na Qualidade, um canal para esclarecer dúvidas e registrar eventuais problemas na entrega da sua casa própria.

Composição de Renda

Há quem ainda não saiba, mas é possível financiar um imóvel por Composição de Renda. Nesse caso, você e uma pessoa da família somam as rendas e dividem o pagamento do financiamento, assim vocês alcançam um score mais alto e podem financiar um imóvel de valor maior.

Como usar o FGTS e SBPE em financiamentos

Na hora de escolher recursos para financiar um imóvel, você pode optar pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ou pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

FGTS

Você consegue usar o FGTS na compra de um imóvel se o contrato do financiamento for feito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). 

Você pode utilizar o seu FGTS como entrada para financiar a compra de um imóvel pronto para morar ou em construção, para zerar ou pagar parcialmente a sua dívida ou diminuir em até 80% o valor das prestações em 12 meses consecutivos.

SBPE

Nessa categoria, o imóvel pode ser financiado em um valor enquadrado nos limites do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com taxas de juros de até 12%, ou pelo SBPE, no qual as taxas de juros podem ser superiores a 12%.

“Converse com pessoas diferentes para formar melhor sua ideia. Ficar no conselho de apenas uma ou duas pessoas pode ser arriscado. Esse conselho pode ser exageradamente otimista ou pessimista”, orienta Araujo.

Documentos para financiar um imóvel

Isso depende de cada banco. Mas, de forma geral, os documentos que não podem faltar são:

• RG;
• CPF;
• Comprovante de estado civil;
• Comprovante de renda.

Lembre-se de levar o documento original e cópia. É importante entrar em contato com a instituição bancária para confirmar quais documentos você precisa levar para ir mais preparado. Para se organizar melhor, anote e coloque todos os documentos em uma pasta.

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